قبل دفع مبلغ حجز لشقة لم يكتمل بناؤها في السعودية، تحقق من نوع الترخيص الصادر للمشروع، واسم المطور، وحساب الضمان المخصص لاستقبال المبالغ ويمكن البدء بهذه الخطوة عبر قائمة المشروعات المرخصة لدى الهيئة العامة للعقار.
أهمية هذا الفحص أن الإعلان عن مشروع سكني لا يعني بالضرورة اكتمال الإجراءات اللازمة لبيع وحداته، كما أن وجود ترخيص لا يضمن وحده انتهاء المشروع في الموعد المحدد.
أولًا: كيف تتحقق من ترخيص المشروع؟
ادخل إلى صفحة بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة لدى الهيئة العامة للعقار، ثم انتقل إلى قسم «المشاريع المرخصة».
تتيح الصفحة البحث عن المشروعات باستخدام اسم المشروع، مع خيارات لتصفية النتائج بحسب نوع الترخيص.
عندما تجد المشروع المطلوب، قارن البيانات المنشورة بالمعلومات التي قدمها لك المطور أو المسوّق، خصوصًا:
- الاسم الرسمي للمشروع.
- اسم المطور العقاري.
- المدينة والموقع.
- نوع الترخيص الظاهر.
- حالة المشروع، مثل «لم يبدأ» أو «جارٍ التنفيذ» أو «مكتمل»، متى كانت معروضة.
إذا لم تجد المشروع، فقد يكون الاسم التسويقي مختلفًا أو تحتاج إلى معلومات إضافية للبحث، لذلك اطلب الاسم القانوني ورقم الترخيص وتحقق منهما لدى الهيئة قبل دفع أي مبلغ.
ثانيًا: ما الفرق بين رخصة التسويق ورخصة البيع؟
هذا الفرق من أهم النقاط التي يجب فهمها قبل الحجز.
رخصة التسويق تسمح بالتسويق وفق نطاق الترخيص وشروطه، لكنها ليست في ذاتها دليلًا على حصول المشروع على رخصة البيع على الخارطة.
وتوضح الهيئة العامة للعقار أنه في حالة رخصة التسويق التي تسمح باستلام مبالغ الحجز، يجب الإفصاح عن حالة المشروع والمخططات المستقبلية، وألا يتجاوز مبلغ الحجز 5% من قيمة الوحدة، مع إيداع المبلغ في حساب الضمان المخصص لذلك.
أما رخصة البيع على الخارطة فتتعلق بالترخيص اللازم لبيع وحدات المشروع وفق متطلبات النظام.
لهذا لا يكفي أن يقول المسوّق إن المشروع «معتمد رسميًا»، اسأله عن نوع الترخيص، وما إذا كان يسمح بالإجراء المالي أو التعاقدي المطلوب في تلك المرحلة.
ثالثًا: أين تذهب مبالغ الحجز والأقساط؟
توضح الهيئة العامة للعقار أن الدفعات المالية الخاصة بالوحدات المباعة على الخارطة تحول إلى حساب الضمان المخصص للمشروع، وفق نسب الإنجاز الهندسية وجدول الدفعات المتفق عليه في العقد.
وحساب الضمان ليس مجرد حساب بنكي عادي باسم الشركة، بل جزء من الضوابط التنظيمية والرقابية الخاصة بالمشروع.
قبل التحويل، اطلب بيانات حساب الضمان الخاص بالمشروع وتأكد من ارتباطه بالمشروع المرخص، لا تكتفِ برسالة واتساب أو باسم حساب يقدمه موظف المبيعات دون التحقق من صحته.
مثال عملي على مبلغ الحجز
لنفترض أن شركة تعرض شقة بسعر مليون ريال وتطلب 80 ألف ريال لتأكيد الحجز، بينما المشروع لا يزال في مرحلة ترخيص التسويق مع استلام مبالغ الحجز.
المبلغ المطلوب هنا يمثل 8% من قيمة الوحدة.
وبما أن الهيئة تحدد سقف مبالغ الحجز في هذه الحالة عند 5%، فإن هذا الطلب يتجاوز السقف المعلن لتلك المرحلة.
لكن لا يصح تعميم نسبة 5% على جميع دفعات البيع في كل المراحل؛ إذ تختلف طبيعة الدفعات عند إبرام عقد بيع على الخارطة، وتخضع للترخيص والعقد وجدول السداد.
رابعًا: هل نسبة الإنجاز المعروضة كافية لاتخاذ القرار؟
قد تظهر حالة المشروع في المنصة الحكومية، لكن حالة «جارٍ التنفيذ» لا تعني أن المشروع أوشك على الاكتمال.
إذا أخبرك المطور بأن نسبة الإنجاز بلغت 70% مثلًا، اطلب ما يدعم النسبة وتاريخ قياسها والجهة التي أعدت التقرير.
كذلك ميّز بين تقدم الهيكل الإنشائي وبين اكتمال المبنى بما يشمل التشطيبات والخدمات والأعمال الخارجية.
الأفضل مقارنة تقدم الأعمال بجدول التنفيذ والتسليم المنصوص عليه في العقد، بدل الاعتماد على صور الموقع أو نسبة تسويقية منفردة.
خامسًا: ما البنود التي تراجعها في العقد؟
قبل توقيع عقد الشراء، راجع على الأقل:
| البند | ما الذي يجب التأكد منه؟ |
|---|---|
| تحديد الوحدة | رقم الوحدة وموقعها ومساحتها ومواصفاتها |
| موعد التسليم | التاريخ المتفق عليه وشروط تغييره |
| الدفعات | مواعيد السداد وعلاقتها بشروط العقد والإنجاز |
| المواصفات | ما يشمله السعر من تشطيبات ومواقف وخدمات |
| التعديلات | آلية التعامل مع تغير المساحة أو المواصفات |
| التأخير والنزاعات | الحقوق والإجراءات المنصوص عليها في العقد والنظام |
لا تعتبر الكتيب التسويقي بديلًا عن المواصفات المتعاقد عليها.
6 أسئلة اطرحها قبل دفع الحجز
- ما الاسم الرسمي للمشروع ورقم ترخيصه؟
- هل الترخيص الحالي للتسويق أم للبيع على الخارطة؟
- هل يسمح الترخيص باستلام المبلغ المطلوب؟
- ما بيانات حساب الضمان الخاص بالمشروع؟
- ما تاريخ التسليم المكتوب في العقد؟
- ما آخر تقدم موثق في التنفيذ، وهل يتفق مع جدول المشروع؟
إذا لم تحصل على إجابات واضحة ومستندات تدعمها، فأجّل الدفع حتى تتحقق من البيانات.
شراء شقة على الخارطة ليس قرارًا يتعلق بالموقع والسعر فقط، فحص الترخيص وحساب الضمان والعقد وتقدم التنفيذ يمنح المشتري صورة أكثر وضوحًا عن المخاطر والالتزامات قبل التعاقد، دون أن يلغي جميع مخاطر التأخير أو تغير ظروف المشروع.
