إذا تأخر مطور عقاري في تسليم شقة مباعة على الخارطة عن الموعد التعاقدي، دون سبب خارج عن إرادته، فإن اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير المشروعات العقارية على الخارطة تلزمه بتعويض المشتري ويكون التعويض المتفق عليه بما لا يقل عن أجرة المثل للوحدة، وفق تقييم مقيم معتمد.
لكن لا يصح حساب تعويض الشقة تلقائيًا بنسبة 2% من سعر الشراء؛ فهذه النسبة تخص حالة مختلفة هي الأرض المطورة.
كيف تعرف أن موعد التسليم تأخر نظاميًا؟
ابدأ بمراجعة عقد البيع، وتحديد موعد التسليم، وأي مدد إضافية معتمدة وفق العقد والنظام.
فالتأخير وحده لا يكفي للحكم على استحقاق مبلغ محدد؛ يجب التحقق من الموعد الواجب الالتزام به وسبب التأخير.
احتفظ بالعقد، وجدول الدفعات، وإشعارات المطور، وأي مراسلات تؤكد تغيير موعد التسليم.
كيف يُحسب تعويض الشقة؟
تحدد المادة الخامسة والثلاثون من اللائحة حد التعويض بالاستناد إلى أجرة المثل للوحدة من مقيم معتمد، وليس إلى نسبة ثابتة من ثمنها.
مثلًا، إذا حدد تقييم معتمد أجرة مثل سنوية قدرها 48,000 ريال، فإن ما يعادل ثلاثة أشهر يبلغ 12,000 ريال.
هذا مثال حسابي لتوضيح معنى الأجرة الزمنية، وليس مبلغًا مستحقًا تلقائيًا؛ فالمطالبة الفعلية تعتمد على مدة التأخير المستحقة وأحكام العقد وتقييم الوحدة.
لماذا تختلف الأرض المطورة عن الشقة؟
في حالة الأرض المطورة، تنص اللائحة على تعويض وفق اتفاق الأطراف لا يقل عن 2% سنويًا من قيمة البيع.
فإذا بلغت قيمة أرض مطورة مليون ريال، فإن 2% تعادل 20 ألف ريال عن سنة كاملة، أو 10 آلاف ريال عن نصف سنة حسابيًا، إذا انطبقت أحكام استحقاق التعويض على تلك المدة.
لا تستخدم هذه الطريقة لحساب تعويض تأخر شقة سكنية؛ لأن معيارها النظامي مختلف.
ماذا تفعل إذا رفض المطور التعويض؟
اطلب من المطور ردًا مكتوبًا يوضح سبب التأخير وموقفه من التعويض، ثم راجع بند تسوية النزاعات في عقدك.
وتوضح الهيئة العامة للعقار أن النزاع عند رفض المطور دفع التعويض يمكن إحالته إلى المحاكم المختصة أو المركز السعودي للتحكيم العقاري بحسب ما نص عليه العقد.
ومن المهم كذلك الاحتفاظ بسجل الدفعات والتحقق من أنها سددت إلى حساب الضمان المخصص للمشروع وفق الإجراءات المعتمدة.
بهذه الطريقة تتحول المطالبة من اعتراض عام على التأخير إلى ملف يحدد الموعد التعاقدي، ومدته، وسبب التأخير، وأساس تقدير التعويض.
