تبلغ ضريبة التصرفات العقارية في السعودية 5% من قيمة التصرف الخاضع للضريبة وفي عملية البيع المعتادة، يكون البائع مسؤولًا عن سدادها لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك، حتى لو اتفق مع المشتري على تحمل التكلفة ويجب تسجيل المعاملة وسداد الضريبة قبل إتمام الإفراغ، مع وجود حالات محددة للإعفاء ودعم المسكن الأول.
كيف تحسب ضريبة التصرفات العقارية؟
تحسب الضريبة على أساس إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الأطراف، بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة للعقار وقت التصرف.
المعادلة:
قيمة التصرف العقاري × 5% = الضريبة المستحقة.
| قيمة العقار | الضريبة المستحقة |
|---|---|
| 500,000 ريال | 25,000 ريال |
| 800,000 ريال | 40,000 ريال |
| 1,000,000 ريال | 50,000 ريال |
| 1,400,000 ريال | 70,000 ريال |
ولا يقتصر تطبيق الضريبة على العقارات الجاهزة؛ فهي تشمل الأراضي والوحدات المكتملة وتحت الإنشاء والمباعة على الخارطة، كما تشمل التصرفات غير الموثقة وفق أحكام النظام.
ومن المهم عدم تخفيض قيمة العقار في العقد بصورة لا تعكس قيمته الحقيقية؛ إذ تستطيع الهيئة مراجعة القيمة المصرح بها وإعادة احتساب الضريبة إذا ثبت أنها أقل من القيمة السوقية العادلة.
من يدفع الضريبة عند بيع العقار؟
يكون البائع هو المسؤول الأساسي عن تسجيل التصرف وسداد الضريبة للهيئة.
لكن يمكن أن يتفق البائع والمشتري في عقد البيع على أن يتحمل المشتري التكلفة المالية للضريبة.
وهنا يجب التمييز بين أمرين:
- المسؤولية النظامية: تظل على البائع أمام الهيئة.
- تحمل التكلفة: يمكن الاتفاق على انتقال العبء المالي إلى المشتري.
ولا يعني الاتفاق بين الطرفين إعفاء البائع من مسؤوليته أمام الهيئة، كما يمكن تحميل المشتري المسؤولية بالتضامن إذا ثبت أنه تسبب في عدم السداد أو تخفيض الضريبة أو تأخيرها.
لذلك يُفضّل كتابة اتفاق واضح بشأن الضريبة في عقد البيع، بدل الاعتماد على اتفاق شفهي.
هل تتحمل الدولة ضريبة المسكن الأول؟
تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول للمواطن المستحق، عن مبلغ يصل إلى مليون ريال من قيمة الوحدة السكنية.
وبما أن النسبة 5%، فإن أقصى مبلغ تتحمله الدولة هو 50 ألف ريال.
مثال على شراء مسكن أول بقيمة 1.4 مليون ريال:
- الضريبة الأساسية: 70,000 ريال.
- المبلغ الذي تتحمله الدولة: 50,000 ريال.
- المتبقي على المواطن: 20,000 ريال.
ويشمل الدعم الوحدات السكنية مثل الفلل والشقق، وفق شروط المبادرة.
ولا يشمل شراء الأراضي أو البناء الذاتي أو العمائر الاستثمارية.
ويُطلب من المواطن المستحق إصدار شهادة تحمل الضريبة من خلال منصة سكني قبل استكمال إجراءات الشراء.
التقديم على خدمة تحمل ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول – سكني
متى يجب تسجيل التصرف وسداد الضريبة؟
يختلف موعد السداد بحسب طريقة إتمام التصرف:
- البيع الموثق: تُسدد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق التصرف والإفراغ.
- الاتفاقات غير الموثقة رسميًا: يجب تسجيل المعاملة وسداد الضريبة خلال 30 يومًا من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي.
- العقارات المباعة على الخارطة: تُسدد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق نقل الملكية وفق الإجراءات النظامية.
ولا يعني عدم توثيق العقد أن العملية أصبحت خارج نطاق الضريبة.
وتشترط إجراءات الإفراغ تسجيل المعاملة لدى الهيئة وسداد الضريبة المستحقة أو إثبات انطباق الإعفاء عليها.
متى يعفى التصرف العقاري من الضريبة؟
حدد النظام حالات للإعفاء، لكن هناك فروقًا مهمة بين الحالات التي قد تبدو متشابهة:
1. توزيع التركة بين الورثة
يعفى توزيع العقار بين الورثة في حدود أنصبتهم الشرعية، وفق صك حصر الورثة.
لكن إذا انتهى التوزيع ثم باع أحد الورثة حصته إلى وارث آخر أو إلى شخص من خارج الورثة، فإن البيع الجديد يخضع للضريبة وفق الأحكام المقررة.
2. الهبة للأقارب
تُعفى الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة.
لكن إذا أعاد المستفيد نقل العقار خلال ثلاث سنوات إلى شخص لا يشمله الإعفاء نفسه، فقد يسقط الإعفاء وتستحق الضريبة.
3. الوصية الشرعية
يُعفى التصرف الناتج عن تنفيذ وصية شرعية موثقة وفق الأنظمة المعمول بها.
4. إلغاء البيع
يمكن إعفاء إعادة العقار إلى مالكه السابق عند إلغاء البيع الموثق بالتراضي، بشرط ألا تتجاوز المدة 90 يومًا من تاريخ توثيق البيع، وألا يتغير وصف العقار، وأن تُرد كامل قيمته.
هذه الحالات لا تعني أن كل عملية نقل ملكية بين الأقارب أو الورثة معفاة؛ العبرة بطبيعة التصرف واستيفاء شروط الإعفاء.
كيف تسجل ضريبة التصرفات العقارية؟
تقدم هيئة الزكاة والضريبة والجمارك خدمة إلكترونية لتسجيل التصرفات العقارية.
تبدأ العملية من بوابة ضريبة التصرفات العقارية، حيث يقوم البائع أو المتصرف بما يلي:
- تسجيل الدخول إلى الخدمة.
- تحديد طبيعة التصرف ومسار التوثيق.
- إدخال بيانات العقار وأطراف المعاملة.
- تحديد قيمة التصرف ونوعه.
- اختيار حالة الخضوع أو الإعفاء وإرفاق المستندات المؤيدة عند الحاجة.
- إصدار فاتورة السداد واستكمال الإجراءات لدى الجهة المختصة.
الدخول إلى خدمة تسجيل التصرف العقاري – هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
